Навіщо
Криптовалюта більше не екзотика: десятки юрисдикцій прямо регулюють операції з цифровими активами, а оплата житла в BTC/ETH/USDT стала практикою. Для резидентів РФ це законний і швидкий спосіб перемістити капітал за кордон, коли традиційні SWIFT-перекази викликають питання комплаєнсу. Ключі до успіху — підтверджене походження коштів, ліцензований провайдер і коректна фіксація курсу в договорі, щоб уникнути спорів на тлі волатильності.
Схеми
1) Пряма оплата криптою. Продавець або девелопер приймає криптовалюту, а в договорі фіксується еквівалент у EUR/USD/AED за погодженим курсом. Плюси: швидкість і простота. Мінуси: ціновий ризик і підвищені вимоги до процедурної дисципліни (фіксація курсу, таймінг, розподіл відповідальності).
2) Через ліцензований обмінник (VASP). Покупець відправляє криптоактив ліцензованому провайдеру, проходить AML/KYC, далі актив конвертується у фіат і зараховується продавцю — зазвичай на ескроу-рахунок нотаріуса. Такий маршрут забезпечує прозорий ланцюжок походження коштів для реєстрації права власності та подальшої звітності.
Практика: зберігайте виписки бірж/обмінників, on-chain історію транзакцій і докази походження коштів — це стандартний пакет для нотаріуса і банку.
Країни
Сербія. Одна з перших у Європі з чіткими правилами: Нацбанк ліцензує платформи, що працюють і з нерезидентами. Типовий потік — крипта → EUR у VASP → ескроу нотаріуса → реєстрація. Белград і Нові-Сад показують 10–15% річного зростання.
Іспанія. Криптодолюбна юрисдикція ЄС: реєстр CNMV містить 40+ компаній з цифрових активів. Нотаріуси запитують докази походження коштів і ліцензію обмінника. Реальний кейс: у Марбельї вілла за €1,2 млн — 70% сплачено в USDT через Bit2Me, реєстрація без затримок за моделлю «крипта → фіат → продавець».
ОАЕ. Дубай і Абу-Дабі — лідери Web3; девелопери DAMAC, EMAAR, Sobha офіційно приймають крипту. Угоди йдуть через провайдерів із ліцензіями DIFC/ADGM, з конвертацією в AED і оплатою девелоперу; процес закріплено у Virtual Assets Law. Приклад: апартаменти в Business Bay за $450 тис., 90% у USDT через ліцензованого провайдера, реєстрація в DLD без затримок.
Португалія та Кіпр. Португалія після NHR 2.0 зберігає гнучкість оподаткування за належної структури. Кіпр веде реєстр VASP під CySEC; стандарт — «крипта → фіат → продавець» у межах директив ЄС з AML.
Процес
Підготуйте документи (ID, адреса, джерело коштів, звіти по крипті), узгодьте спосіб оплати та курс, відкрийте ескроу, пройдіть AML/KYC у обмінника або девелопера (для прямої оплати), передайте актив, дочекайтеся конвертації та зарахування, підпишіть нотаріальний договір купівлі-продажу й зареєструйте право. Будь-яка зміна реквізитів чи спроба перевести спілкування в месенджери — привід призупинити угоду.
Ризики
Волатильність. Навіть стейблкоїни коливаються в нестабільному FX-середовищі — фіксуйте курс і дедлайни. Податки. В ЄС податок на приріст капіталу може сягати 19–25% — прорахуйте наперед. Банківський контроль. Не кожен банк зарахує кошти «з біржі» без повних доказів походження; ліцензований VASP і правильні документи це вирішують.
Юрисдикції: короткий огляд
| Країна/регіон | Статус | Вимоги | Особливості |
|---|---|---|---|
| Сербія | Ліцензовані VASP | AML/KYC, ескроу нотаріуса | Зростання цін 10–15%/рік; зручно для нерезидентів |
| Іспанія | Реєстр CNMV | Документи про походження коштів, ліцензія обмінника | Кейси USDT/Bit2Me, швидкі реєстрації |
| ОАЕ | DIFC/ADGM, VAL | Ліцензований провайдер, конвертація в AED | Девелопери офіційно приймають крипту |
| Португалія | NHR 2.0 | Докази походження коштів | Потенціал податкової оптимізації за правильної структури |
| Кіпр | Реєстр VASP (CySEC) | AML, ліцензований обмінник | Стандартна модель «крипта → фіат → продавець» |
Висновок
У 2025 році купівля нерухомості за криптовалюту — це законний і практичний інструмент міжнародних інвестицій. Обирайте юрисдикції з прозорими правилами, працюйте через ліцензовані обмінники, готуйте повний пакет документів щодо походження коштів і фіксуйте курс у договорі — так шлях від токенів до титулу буде прозорим і прогнозованим.