Warum
Kryptowährungen sind längst keine Exoten mehr: Dutzende Jurisdiktionen regulieren Transaktionen mit digitalen Vermögenswerten ausdrücklich, und die Bezahlung von Immobilien in BTC/ETH/USDT ist gelebte Praxis. Für in Russland ansässige Käufer ist dies ein legaler und schneller Weg, Kapital ins Ausland zu verlagern, wenn klassische SWIFT-Überweisungen am Compliance-Prüfraster hängen bleiben. Erfolgsentscheidend sind ein nachweisbarer Herkunftsnachweis der Mittel, ein lizenzierter Anbieter sowie die korrekte Kurssicherung im Vertrag, um Streitigkeiten bei Volatilität zu vermeiden.
Modelle
1) Direkte Krypto-Zahlung. Der Verkäufer oder Bauträger akzeptiert Krypto, und der Vertrag fixiert den Gegenwert in EUR/USD/AED zum vereinbarten Kurs. Vorteile: schnell und einfach. Nachteile: Preisrisiko und höhere Anforderungen an Prozessdisziplin (Kursfixierung, Timing, Verantwortlichkeiten).
2) Über einen lizenzierten Exchange (VASP). Der Käufer sendet Krypto an einen lizenzierten Anbieter, durchläuft AML/KYC, anschließend wird in Fiat gewechselt und an den Verkäufer ausgekehrt – üblicherweise auf ein Notar-Escrow-Konto. Dieser Weg schafft eine klare Source-of-Funds-Kette für die notarielle Beurkundung und die spätere Grundbucheintragung.
Praxis: Bewahren Sie Exchange-/Broker-Auszüge, On-Chain-Transaktionshistorie und Nachweise zur Mittelherkunft auf – das ist das Standardpaket für Notar und Bank.
Länder
Serbien. Eines der ersten Länder Europas mit klaren Regeln: Die Nationalbank lizenziert Plattformen, die auch mit Nichtansässigen arbeiten. Typischer Ablauf: Krypto → EUR beim VASP → Notar-Escrow → Registrierung. Belgrad und Novi Sad verzeichnen ca. 10–15 % jährliches Wachstum.
Spanien. Kryptofreundliche EU-Jurisdiktion: Im Register der CNMV sind 40+ Digital-Asset-Unternehmen gelistet. Notare verlangen Mittelherkunftsnachweise und die Lizenz des Vermittlers. Realbeispiel: In Marbella wurde eine Villa für €1,2 Mio. veräußert, 70 % via USDT über Bit2Me bezahlt – Eintragung ohne Verzögerung nach dem Modell „Krypto → Fiat → Verkäufer“.
VAE. Dubai und Abu Dhabi sind Web3-Vorreiter; Entwickler wie DAMAC, EMAAR und Sobha akzeptieren Krypto offiziell. Abwicklung über Anbieter mit DIFC/ADGM-Lizenz, Umtausch in AED und Auszahlung an den Entwickler; geregelt durch das Virtual Assets Law. Beispiel: Apartment in Business Bay für 450.000 $, 90 % in USDT via lizenzierter VASP, beim Dubai Land Department ohne Verzögerung registriert.
Portugal & Zypern. Portugal bleibt nach NHR 2.0 bei geeigneter Strukturierung steuerlich flexibel. Zypern führt ein VASP-Register unter CySEC; Standard ist „Krypto → Fiat → Verkäufer“ gemäß EU-AML-Vorgaben.
Prozess
Bereiten Sie Unterlagen vor (Ausweis, Adresse, Mittelherkunft, Krypto-Reports), vereinbaren Sie Zahlungsweg und Kurs, eröffnen Sie ein Escrow-Konto, durchlaufen Sie AML/KYC beim Exchange oder Entwickler (bei Direktzahlung), transferieren Sie den Asset, warten Sie auf Konvertierung und Gutschrift, beurkunden Sie den Kauf notariell und lassen Sie das Eigentum eintragen. Jede Änderung von Zahlungsdaten oder der Versuch, die Kommunikation in externe Messenger zu verlagern, ist ein Grund, die Transaktion zu pausieren.
Risiken
Volatilität. Selbst Stablecoins schwanken in instabilen FX-Umgebungen – Kurs und Fristen vertraglich fixieren. Steuern. In der EU kann die Kapitalertragsteuer 19–25 % erreichen – vorab durchrechnen. Bankprüfungen. Nicht jede Bank schreibt „Exchange-Mittel“ ohne lückenlosen Herkunftsnachweis gut; ein lizenzierter VASP und saubere Dokumentation lösen das.
Jurisdiktionen: Überblick
| Land/Region | Status | Anforderungen | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Serbien | Lizenzierte VASPs | AML/KYC, Notar-Escrow | +10–15 % p. a.; geeignet für Nichtansässige |
| Spanien | CNMV-Register | Mittelherkunft, Lizenz des Vermittlers | USDT/Bit2Me-Fälle, schnelle Eintragungen |
| VAE | DIFC/ADGM, VAL | Lizensierter Anbieter, AED-Konvertierung | Entwickler akzeptieren Krypto offiziell |
| Portugal | NHR 2.0 | Nachweise zur Mittelherkunft | Steueroptimierung bei richtiger Struktur |
| Zypern | VASP-Register (CySEC) | AML, lizenzierter Exchange | Standardmodell „Krypto → Fiat → Verkäufer“ |
Fazit
2025 ist der Immobilienkauf mit Kryptowährung ein legaler und praxistauglicher Weg für internationale Investments. Wählen Sie Jurisdiktionen mit klaren Regeln, nutzen Sie lizenzierte Exchanges, halten Sie vollständige Herkunftsnachweise bereit und sichern Sie den Kurs vertraglich – so wird der Weg vom Token zum Grundbucheintrag transparent und planbar.