Зачем
Криптовалюта перестала быть экзотикой: десятки юрисдикций прямо регулируют операции с цифровыми активами, а расчёты за жильё в BTC/ETH/USDT стали рабочей практикой. Для резидентов РФ это способ законно и быстро перевести капитал за рубеж, когда классические SWIFT-платежи вызывают вопросы комплаенса. Ключ к успеху — доказуемое происхождение средств, лицензированный провайдер и корректная фиксация курса в договоре, чтобы исключить разногласия при волатильности.
Схемы
1) Прямой расчёт криптой. Продавец или девелопер принимает криптовалюту, а в договоре фиксируется эквивалент в EUR/USD/AED по согласованному курсу. Плюсы — скорость и простота; минусы — ценовой риск и повышенные требования к процедурной дисциплине (фиксация курса, тайминг, ответственность сторон).
2) Через лицензированный обменник. Покупатель переводит криптоактив провайдеру (VASP) с лицензией, проходит AML/KYC, после чего актив конвертируется в фиат и зачисляется продавцу — обычно на эскроу-счёт нотариуса. Такой маршрут даёт прозрачный источник средств для регистрации права собственности и последующей отчётности.
Практика: сохраняйте выписки бирж/обменников, tx-историю и подтверждения происхождения средств — это базовый пакет для нотариуса и банка.
Страны
Сербия. Одна из первых в Европе с понятными правилами: у Национального банка есть лицензированные платформы, работающие и с нерезидентами. Типичный поток — крипта → евро у VASP → эскроу нотариуса → регистрация; рынки Белграда и Нови-Сада растут на 10–15% в год.
Испания. Криптодружелюбная юрисдикция ЕС: в реестре CNMV 40+ компаний по цифровым активам. Нотариусы запрашивают подтверждения происхождения средств и лицензию обменника. Реальный кейс: в Марбелье вилла за €1,2 млн, 70% оплачено в USDT через Bit2Me, регистрация без задержек по схеме «крипта → фиат → продавец».
ОАЭ. Дубай и Абу-Даби — лидеры Web3; девелоперы DAMAC, EMAAR, Sobha официально принимают крипту. Сделки проходят через лицензии DIFC/ADGM, конвертация в AED и зачисление девелоперу; порядок закреплён Virtual Assets Law. Пример: апартаменты в Business Bay за $450k, 90% в USDT через лицензированный провайдер, регистрация в DLD без задержек.
Португалия и Кипр. Португалия после NHR 2.0 сохранила гибкость налогообложения при правильной структуре. Кипр ведёт реестр VASP под контролем CySEC; типовая модель — «крипта → фиат → продавец» с соблюдением AML-директив ЕС.
Процедура
Подготовьте документы (паспорт, адрес, источник средств, отчёты по крипте), согласуйте вид расчёта и курс, откройте эскроу, пройдите AML/KYC у обменника или у девелопера (если оплата прямая), переведите актив, дождитесь конвертации и зачисления, подпишите нотариальный договор, зарегистрируйте право собственности. Любые изменения реквизитов или попытки увести диалог в мессенджеры — повод остановить сделку.
Риски
Волатильность. Даже стейблкоины подвержены колебаниям на нестабильных рынках — фиксируйте курс и дедлайны. Налоги. В ЕС возможен налог на прирост капитала 19–25% — просчитайте заранее. Банковский контроль. Не каждый банк кредитует поступления «с биржи» без полного набора доказательств происхождения; лицензированный VASP и корректные бумаги решают этот вопрос.
Юрисдикции: краткая сводка
| Страна/регион | Статус | Требования | Особенности |
|---|---|---|---|
| Сербия | Лицензированные VASP | AML/KYC, эскроу у нотариуса | Рост цен 10–15%/год; удобно нерезидентам |
| Испания | Реестр CNMV | Источник средств, лицензия обменника | Кейсы USDT/Bit2Me, быстрые регистрации |
| ОАЭ | DIFC/ADGM, VAL | Лицензированный провайдер, AED | Девелоперы принимают крипту официально |
| Португалия | NHR 2.0 | Док-ты по источнику средств | Потенциал налоговой оптимизации |
| Кипр | Реестр VASP (CySEC) | AML, лицензированный обменник | Стандартная модель «крипта → фиат → продавец» |
Итог
В 2025 году покупка недвижимости за криптовалюту — законный инструмент международных инвестиций. Выбирайте юрисдикции с понятными правилами, работайте через лицензированные обменники, готовьте доказательства происхождения средств и фиксируйте курс в договоре — так путь «от токенов к квадратным метрам» будет прозрачным и предсказуемым.